Impôt sur le revenu locatif : qui est redevable ?

Un héritage qui sent bon la liberté financière peut parfois laisser un arrière-goût amer. Prenez ce couple qui récupère un studio à Paris : à peine le premier loyer encaissé, voilà un courrier aux armes de la République qui refroidit l’ambiance. La question fuse : qui, du propriétaire, du locataire ou de l’agence, doit vraiment s’acquitter de l’impôt sur le revenu locatif ? Certains trouvent la parade, d’autres atterrissent sans filet dans la toile fiscale.

Derrière chaque contrat de location, une mécanique fiscale se met en branle. Beaucoup de nouveaux propriétaires plongent dans ce labyrinthe sans boussole. Héritage, crédit immobilier, location saisonnière ou à l’année : la question du redevable vire vite au casse-tête. Et pour la plupart, ce n’est qu’après la signature du bail que la réalité fiscale éclate.

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Comprendre l’impôt sur le revenu locatif : de quoi s’agit-il vraiment ?

L’impôt sur le revenu locatif vise les loyers perçus par les propriétaires, que le logement soit vide ou meublé. Ces revenus locatifs se greffent au revenu global du bailleur, soumis à l’imposition selon plusieurs régimes. D’un côté, les revenus fonciers pour les locations nues. De l’autre, les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour les biens meublés.

Le régime fiscal dépend du montant total des loyers encaissés et de la nature de la location. Un appartement vide ? Jusqu’à 15 000 euros de recettes annuelles, le micro-foncier s’applique avec un abattement automatique de 30 %. Au-delà, il faut déclarer les charges réelles et, parfois, profiter d’un déficit foncier qui allège la note.

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Pour la location meublée, place au micro-BIC (jusqu’à 77 700 € de recettes), avec un abattement de 50 %. Les plus ambitieux ou les grandes surfaces basculent au réel BIC, où amortissements et charges réelles viennent tailler dans l’assiette imposable.

• CSG et prélèvements sociaux s’ajoutent à la facture, rendant la fiscalité des loyers plus lourde que prévu.
• Le TMI — taux marginal d’imposition — du bailleur finit de sceller le montant final à payer.

La fiscalité des revenus locatifs varie à chaque situation. L’enjeu : choisir le régime qui colle au profil du bailleur, et anticiper l’impact sur son portefeuille.

Qui doit payer l’impôt sur les revenus locatifs ?

La redevabilité de l’impôt sur les revenus locatifs n’admet pas d’équivoque. Toute personne physique qui touche des loyers pour un bien situé en France doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu locatif. Qu’il s’agisse d’un bailleur particulier ou d’un associé de société civile immobilière (SCI) imposée à l’impôt sur le revenu, la règle est la même.

Pour les personnes morales (sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés), le jeu change : ces entités sont imposées via l’impôt sur les sociétés (IS), non par l’impôt sur le revenu des personnes physiques. La nature du bailleur — particulier ou société — détermine donc la fiscalité applicable.

• Les propriétaires particuliers déclarent leurs loyers en revenus fonciers ou BIC.
• Dans une SCI à l’IR, chaque associé est imposé personnellement sur sa part de loyer.
• Les sociétés à l’IS intègrent les loyers dans leur résultat fiscal, et paient l’impôt sur les sociétés.

Quant à la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL), elle ne concerne plus les particuliers depuis 2012, mais reste en vigueur pour certaines sociétés immobilières. La taxe foncière, elle, continue de peser sur les épaules du propriétaire, s’ajoutant à la fiscalité sur les revenus. Pour les investisseurs, identifier le statut du bailleur reste la clé pour ne pas commettre d’impair au moment de déclarer.

Les différents cas de redevabilité selon le type de location

Location vide : le régime des revenus fonciers

La location d’un bien nu relève des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :

• Régime micro-foncier : réservé aux revenus locatifs n’excédant pas 15 000 € par an. Un abattement de 30 % est appliqué automatiquement, sans possibilité de déduire d’autres charges.
• Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option. Ici, toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurance) sont déductibles, et il est possible de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €).

Location meublée : le régime BIC

La location meublée passe dans la catégorie des BIC. Deux choix s’offrent au bailleur :

• Régime micro-BIC : jusqu’à 77 700 €, un abattement de 50 % (ou 71 % pour un meublé de tourisme classé) s’applique.
• Régime réel : ici, le propriétaire peut déduire charges et amortissements, ce qui réduit fortement le revenu imposable.

Cas particuliers : loueur professionnel ou non professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’active si les recettes dépassent 23 000 € par an et constituent la majorité des revenus du foyer. Ce statut entraîne une fiscalité spécifique, notamment pour la gestion des déficits et la taxation des plus-values à la revente.

La taxe foncière, quant à elle, reste l’affaire du propriétaire, sans distinction de régime fiscal.

Ce qu’il faut savoir pour éviter les erreurs et bien déclarer ses revenus locatifs

Respecter le calendrier fiscal est la première règle du propriétaire bailleur. Les loyers encaissés en 2023 devront être signalés au printemps 2024. Tout passe par la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, avec le bon formulaire selon le régime : 2044 pour le réel, 2042 pour le micro.

• Pour une location vide, déclarez le montant total des loyers encaissés, puis appliquez l’abattement ou détaillez précisément les charges selon le régime choisi.
• Pour une location meublée, saisissez les recettes sous la rubrique BIC : micro ou réel. Si vous amortissez le bien, une comptabilité précise est indispensable.

La CRL peut encore s’appliquer à certains biens, surtout dans des métropoles comme Paris. Prenez le temps de vérifier chaque année si votre bien y est soumis : beaucoup de propriétaires ignorent cette contribution.

Il ne faut pas confondre la taxe foncière avec l’impôt sur le revenu locatif : elle est due par le propriétaire, qu’il habite ou loue le bien. Les sociétés — comme les SCI — remplissent le formulaire 2072, tandis que la SAS ou la location relevant de la CFE implique d’autres démarches.

Quelques dispositifs permettent de réduire la note : location à un enfant ou à un parent, logement neuf sous conditions… Mais ces exonérations restent strictement encadrées. Chaque année, il vaut mieux scruter les changements réglementaires pour ne rien laisser filer et optimiser le montant imposé.

Pour qui loue, la fiscalité ne dort jamais. Un bail signé, et la machine se met en route : à vous de manier la règle et la calculette pour que le rêve locatif ne se transforme pas en cauchemar fiscal.